Utleier av forretningslokaler fikk «trippelløsning»

Betydelige økonomiske interesser kommer i spill når attraktive lokaler skal leies ut, ikke minst ved endring av leietakerforhold.

Det er viktig at leieforhandlinger ikke bare gjelder juridiske rettigheter og plikter i snever forstand, men at man ser hvordan avtalen(e) kan virke i samspill med kommersielle hensyn og nye transaksjoner.

En sak hvor utleier var bistått av advokat Knut R. Nergaard hos oss illustrerer poenget.

Bakteppet var at utleier hadde fraskrevet seg viktige rettigheter i husleieloven, som rett til indeksregulering og oppregulering av leien til «gjengs leie» hvert tredje år (loven § 4-2 og § 4-3). I profesjonelle leieforhold ser vi dette, og noen ganger meget vidtgående begrensninger til skade for utleier. De mest dramatiske eksemplene er (formelt) uendelige opsjoner koblet til fraskriving av markedsregulering av leien og fritt spillerom for leietaker til å fremleie lokalene. I dagligvarebransjen har vi sett dette brukt for å redusere konkurransen.

Det åpenbare behovet for utleier vil være å bli kvitt urimelige bindinger og å oppnå markedsleie. For utleier blir det essensielt å kunne stå fritt ved leietidens utløp. Slikt bør enhver advokat kunne bistå med.

Utleier var utsatt for en rekke vidtgående bindinger i den aktuelle saken. Samtidig hadde han lokaler med meget attraktiv plassering for den aktuelle bruken, som var i dagligvarebransjen. Her er det tre store aktører i Norge, og en av disse av dagens leietaker.

For oss var det klart at en rent juridisk tilnærming var viktig – samtidig som den kommersielle situasjon tilsa at man måtte tenke utenfor leieavtalen alene – man måtte gå «utenfor boksen». Advokat Nergaard, som lenge har bistått store aktører i leiemarkedet, kjenner ulike særtrekk ved bransjene det leies ut til. En viktig faktor var også at den aktuelle utleieren ikke hadde det som absolutt mål å sitte med eiendommen til varig tid.

Det gjorde at man da forhandlingene startet satte seg fire praktiske mål. Ved å forhandle med flere mulige leietakere ble målene nådd. De var:

• Urimelige bindinger til skade for utleier skulle fjernes.
• Prinsippene for leiefastsettelse skulle endres vesentlig. Leiebeløpet ble oppregulert til markedsleie. Det ble gitt full KPI-indeksering.

Så langt var advokatbistanden nokså «ordinær». Det nye, som bygget på dels advokat Nergaards bransjekunnskap, og dels på en vurdering av hva klienten ville være best tjent med, var:

• Det nye leiebeløpet ble gjort til en minimumsleie, for i prinsippet skulle leien være en prosentdel av omsetningen i butikken; en prosentleie. Utleier skulle ha det høyeste av minimumsleien/ prosentleien.
• Utleier fikk en opsjonsavtale med leietaker. Gjennom den kunne utleier kreve at leietaker kjøpte lokalene til en definert pris. Vi understreker at dette er en mindre vanlig løsning, som kan passe for noen.

Minimumsleien og opsjonen er to åpenbare kommersielle fordeler. Men i virkeligheten fikk utleier ikke to, men tre, fordeler:

1. Utleier fikk full markedsleie med «upside» ved økt salg. Leien ble mer enn doblet.
2. Utleier var garantert et minste salgsbeløp for lokalene i opsjonsperioden.
3. Utleier fikk mulighet til å selge til enda høyere pris i markedet. Flere investorer ønsker trygg plassering av kapital, og dagligvareforretninger – mat – er det alltid behov for.

Advokat Knut R. Nergaard har bistått utleiere og leietakere i forretningsforhold i mer enn 30 år, inkludert noen av de største aktørene i Bergen. Dette har selvsagt omfattet leieavtaler, men også kjøp og salg av næringseiendom og omstruktureringer. I dag arbeider en rekke advokater i Harris med slike spørsmål; så vel med kontrakter som omstrukturering og kjøp og salg av selskaper.