Endringer i forslag til ny KPA

Fortetting med kvalitet (men uten kvantitet?)

Byrådet vedtok den 24. august 2018 å legge endringer i forslag til kommuneplanens arealdel (KPA2016) ut til offentlig ettersyn. Høringsfrist for endringene er 18. oktober 2018.

Endringene er gjort iht. de nesten 700 offentlige og private innspillene, og de 6 innsigelsene som ble inngitt i første høringsrunde.

Etter endringen er bestemmelsene til KPA-en blitt enda mer omfattende enn de var i forrige runde. Dette til tross for at bestillingen fra politikerne var at detaljeringsgraden skulle reduseres. Det er både inntatt nye bestemmelser, og gjort flere av de tidligere retningslinjene om til bindende bestemmelser.

Byråden skriver at hovedformålet med endringene er å sikre fortetting med kvalitet, og det uttales at «Kvalitet avklares gjennom krav i flere punkt i bestemmelsene».

Etter en gjennomgang av endringsforslagene har vi merket oss enkelte endringer fra forrige forslag til planbestemmelser, som gjennomgås under.

Stedsanalysen

Stedsanalysen skal nå etableres i to trinn. Først utarbeides det en innledende analyse før oppstartsmøtet, og deretter en bearbeidet/utvidet versjon ifm. planforslaget. Dette vil nok være bra for økonomien i prosjektene.

Utnyttelse og høyder

I forrige forslag var det inntatt minimumskrav for BRA (bruksareal) og minimum antall familieleiligheter i prosjektene i byfortettingssonen og ytre fortettingssone, med maks 20 % av boenhetene under 50 kvm, og minimum 20 % av boenhetene over 80 kvm. I endringsforslaget er kravet gjort gjeldende også for sentrumskjernen. Man ønsker m.a.o. å etablere flere familieboliger i sentrum.

Det står i byrådsnotatet at «I videre tilrettelegging for familieboliger kan det også være aktuelt å supplere krav om boligstørrelse med kra vom et antall rom», og at man ønsker synspunkter på dette. Dette vil nok være vilkår som binder opp utformingsmulighetene og kan sette spikeren i kisten for mange prosjekter.

I byfortettingssonen har man tatt bort bestemmelse om BRA mellom 100 % og 200 % BRA. Det er i stedet for lagt inn en skjønnsmessig bestemmelse om at BRA-en skal settes iht. «krav til byromsstruktur, byggehøyde og uteareal».

I ytre fortettingssone er maksimal tillatt BRA økt fra 30-100% til 30-120%. Bestemmelsen om at parkering under bakken ikke inngår i BRA-en er imidlertid tatt ut av det nye forslaget. Videre er det inntatt som retningslinje at øvre del av spennet mellom 30-120% BRA kun skal benyttes for tiltak med kort avstand til godt kollektivtilbud.

I øvrig byggesone økes utnyttelsen fra 40 % til 45 % BRA.

Når det gjelder byggehøyder er det inntatt nye maksimums- og minimumskrav. I sone 1 (sentrumssoner) og 3 (ytre fortettingssone) er det kun uttalt at byggene skal tilpasses det lokale særpreget. I sentrumssonene skal nybygg ha minimum 2 etasjer. I sone 2 (byfortettingssone) skal man ha maks. 4 etasjer og 15 meter. åpnes det for avvik fra sonebestemmelsene i områdereguleringsplan. Det er også inntatt retningslinje om at byggehøyder ikke bør overstige 90 % av byromsbredden i byfortettingssone.

Det nye planforslaget inneholder en mer detaljert regulering av naust. Maksimal størrelse er endret fra 40 m² BRA til 30 m² BYA. I tillegg er det inntatt som bestemmelse at allmennheten må ha mulighet til å ferdes fremom eller bak, samt mellom naust i en bredde på minimum 2 meter.

Plankravet

I KPA2016 er plankravet strengere enn etter gjeldende KPA2010, og omfatter nå også bl.a. tiltak som terrenginngrep, fradeling, bruksendring m.v. I det nye høringsforslaget er unntakene fra plankravet gjort enda snevrere enn i forrige høringsrunde. Bl.a. kan statlige og regionale myndigheter ikke ha fremmet vesentlige motforestillinger mot tiltaket dersom det skal omfattes av unntaket. Dette var et bevisst valg fra kommunen, som skriver at de nye punktene «kan redusere et høyt antall dispensasjoner ved at det ikke gis grunnlag for forhåndsavklaring av unntak».

Det er også inntatt et nytt krav om felles detaljregulering av flere eiendommer dersom dette anses nødvendig for å oppnå og måloppnåelse iht. formålsparagrafen.

Byform og arkitektur

For å sikre kvalitet i fortettingen er det innført en rekke nye krav og føringer under punktet «Arkitektur- og byforming». Man skal f.eks. i større grad vektlegge stedets egenart, og det er gitt mange føringer for forhold som er relevante i vurderingen av tiltakets arkitektoniske kvaliteter i seg selv og ikke minst i forhold til omgivelsene. Hvordan disse bestemmelsene skal håndheves blir interessant å følge med på.

Fagetaten etterspør flere veiledere og strategier som en oppfølging av disse bestemmelsene.

Utbyggingsavtaler

Den tidligere retningslinjen om at utbygger skal bære samtlige kostnader med tilrettelegging for teknisk og grønn infrastruktur, er nå inntatt som en bindende bestemmelse. Som Byråden selv påpeker er slike bestemmelser, og utstrakt bruk av rekkefølgekrav, med på å fordyre prosjektene og gi høyere boligpriser.

Uteareal

Det er inntatt som retningslinje at felles uteareal må opprettes som egen matrikkelenhet (eiendom). I tillegg stilles det i bestemmelsene krav om at alle boligeiendommer må ha uteareal på bakkeplan (minst 5 m² i sentrumskjernen).

Midlertidig brukstillatelse

Det er også inntatt som retningslinje at man ikke kan få ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før utearealene er opparbeidet og møblert. Her blir det utfordringer for prosjekter som ferdigstilles vinterstid!

Handel i byfortettingssonen

Det nye høringsforslaget utvider mulighetene for etablering av dagligvareforretning i ytre fortettingssone fra 1000 m² til 1500 m². I tillegg er det tatt inn at arealkrevende varehandel kan etableres i byfortettingssone og øvrig byggesone.

Støy

Støybestemmelsen er gjort svært omfattende i det nye høringsforslaget.

Bestemmelsene skal iht. byrådsnotatet være utformet etter omfattende dialog med Fylkesmannen. Handlingsrommet i gul støysone er utvidet for fortettingssone og ytre fortettingssone (sone 2 og 3), mens det inntas strengere krav for øvrig byggesone (sone 4) og LNF-områder. Det åpnes for mindre tiltak i ytre del av gul støysone for fremtidig rullebane 2.

Det nevnes også at det i forrige forslag var inntatt i bestemmelsen at man i sentrumskjernene «kan» ha innebygget terrasse for å oppfylle støykrav. I det nye forslaget er dette fjernet. Det er i stedet inntatt retningslinje om at man kan «vurdere» innglasset løsning i reguleringsplan for sentrumskjernen og byfortettingssonen.

Fordeler og ulemper

På enkelte områder kan man si at KPA-en gir større spillerom for etablering av tiltak i de ulike sonene, bl.a. gjennom en utvidelse av støybestemmelsene. Totalt sett er det likevel innkommet mange nye krav, og det er få endringer i hovedgrepene til det opprinnelige Byrådsforslaget. F.eks. er soneinndelingene fremdeles like, og B-områdene er fremdeles ute.

Harris kan bistå med supplerende merknader!

Det er gledelig å registrere at flere av våre merknader har resultert i endringer. Det er imidlertid få endringer i de hovedgrep som ble fremmet i det opprinnelige byrådsforslaget. F. eks er soneinndelingene fremdeles like og B-områdene er fremdeles ute. Samtidig er det gjort enkelte grep som gir større spillerom i de ulike sonene, bl.a. gjennom en utvidelse av støybestemmelsene.

Kommunen vil ikke ha nye innspill i denne runden, men det vil være anledning til å komme med supplerende merknader til tidligere innsendte merknader.

Harris har bistått mange grunneiere, eiendomsutviklere og utbyggere med merknader tidligere i prosessen. Dersom endringene skissert over er av betydning for din eiendom eller ditt prosjekt, kan vi bistå med å inngi supplerende merknader. Ta eventuelt kontakt med advokat Olav Pedersen eller advokat Ingrid Kyvig.

Frist for merknader er 16. oktober 2018.

KPA 2018 skal deretter behandles i komite for Miljø og byutvikling og så i bystyret primo 2019 om det går som kommunen legger opp til.