Foreslåtte endringer i tomtefesteloven – justiskomiteens innstilling foreligger nå

Dette er en oppfølgning av NOU 2013: 11 Festekontrakter og folkerett og Lindheimdommen i den europeiske menneskerettsdomstolen hvor regelen i tomtefesteloven § 33 rett til forlengelse av på samme vilkår ble funnet å være i strid med menneskerettighetene.

Utløp av festerett – rett til forlengelse

Festers rett til å forlenge bolig- og fritidsfeste videreføres.

Hovedendringen i lovforslaget gjelder hvilken festeavgift som skal betales etter forlengelsen. I NOUen var det foreslått flere modeller for beregning av ny festeavgift.

Justiskomiteen fastholder departementets modell hvor bortfester ved forlengelse av festekontrakten gis rett til å kreve festeavgiften fastsatt til en prosent av tomteverdien. Dog justerer de prosenten ned til 2 %. Denne retten gjelder uavhengig av hva som er avtalt i festekontrakten, bortsett fra der det er avtalt rett til forlengelse og festekontrakten kun gir rett til regulering av festeavgiften basert på endringer i pengeverdien.

Høyestebeløpet, som i dag gjelder ved første gangs regulering etter ny tomtefestelov, vil også gjelde for festeavgifter som er regulert i forbindelse med forlengelse. Høyestebeløpet som er kr 9000 per dekar, justeres hvert år med utgangspunkt i endringen i pengeverdien og er pt. kr 11 378.

Lovutvalgets forslag om å knytte høyestebeløpet til antall boenheter på tomten er forkastet både av departementet og justiskomiteen.

Justiskomiteen tar imidlertid inn igjen lovutvalgets forslag om at grunneier skal kunne regulere på nytt etter ovenstående prinsipp når det er gått 30 år siden forrige regulering. Noen justeringsmulighet av høyestebeløpet tas imidlertid ikke inn slik lovutvalget foreslo.

Fallgruve for bortfestere – Treårs-frist

Loven foreslås endret slik at det ikke lenger er nødvendig for fester å kreve festet forlenget ved utløp. Festekontrakten vil bli automatisk forlenget og gjelde uten tidsavgrensning.

Bortfester må kreve festeavgiften regulert ved utløp, og det løper en frist på tre år (etter at den opprinnelige festetiden løp ut). Det vil etter de nye foreslåtte reglene være svært viktig at bortfestere har oversikt over sine kontrakter og at disse blir fulgt opp.

Det foreslås en overgangsregel hvor festeforhold som er forlenget i samsvar med de tidligere reglene kan kreves regulert av bortfester frem til 1. januar 2018.

Betydning for innløsningsreglene

De endrede reglene ved forlengelse gir også noen endringer ved innløsning.

De to modellene med innløsning til 25 ganger oppregulert festeavgift eller 40 % av tomteverdien videreføres.

Departementer foreslår at ved innløsning med ti år eller mindre til utløp av kontrakten hvor festeavgiften kunne blitt regulert i samsvar med de nye reglene, skal innløsningssummen ved bruk av 25 gangen ta utgangspunkt i denne festeavgiften.

Betydningen for ordinær regulering av festeavgiften

Lovforslaget gjør ingen endringer i dagens regler om regulering av festeavgiften, ut over tekniske endringer.

Lovutvalget foreslo også en sikkerhetsventil i loven som fanget opp «særs urimeleg låg» festeavgift. Dette følger ikke opp av departementet generelt. Men ved regulering i forbindelse med forlengelse inntas det en regel om at festeavgiften kan settes høyere enn det som følger av loven, dersom dette er nødvendig for å ivareta eiendomsvernet i menneskerettighetene.

Overgangsregler

I forbindelse med endringene innføres flere overgangsregler.

Som nevnt over kan bortfester av festekontrakter som er forlenget i medhold av dagens lovverk, kreve festeavgiften regulert i samsvar med den nye regelen frem til 1. januar 2018.

Dersom festeavgiften som følge av utløpsregulering stiger med mer enn kr 8000 vil festeavgiften ikke kunne kreves inn med mer enn dette beløpet for alle forfall frem til 1. januar 2017.

I tillegg er det inntatt bestemmelser om at endringen som gjelder innløsningsreglene først får betydning for innløsninger hvor innløsningstidspunktet er 1. juli 2016 eller senere.

Oppsummering

Som nevnt over er hovedendringen i lovforslaget knyttet til utløp av bolig- og fritidsfestekontrakter. Det kan her stilles spørsmål ved om det ikke hadde vært heldigere med en bredere gjennomgang av tomtefestelovens regler i lys av Lindheim-dommen. Selv om dommen konkret bare gjaldt kontrakter som var utløpt vil menneskerettighetene også kunne få betydning i andre situasjoner, herunder ved regulering og ved innløsning.

Det er uheldig at loven for å løse et konkret problem innfører ennå mer kompliserte regler, overgangsbestemmelser og frister. Tomtefesteloven er en lov som berører mange private parter og som vanlige folk bør kunne sette seg inn. Slik er det dessverre ikke i dag og lovforslaget gjør heller ikke dette bedre.

Se for øvrig vår kronikk i Bergens Tidende om temaet samt vår artikkel om Høyesteretts storkammeravgjørelse av 22.04.2015 hvor forholdet til den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK) sitt eiendomsvern ble vurdert.

Kontakt

Kontakt våre tilknyttede advokater om du har spørsmål knyttet til ovennevnte eller tomtefeste generelt.