Forkjøpsrettsklausuler i profesjonelle leieforhold. En felle?

Alt kommer til en slutt, så også leietiden. Med de verdier en forretningseiendom representerer blir det essensielt for utleier å kunne stå fritt ved leietidens utløp. En forkjøpsrett kan begrense utleiers handlefrihet. I en sak hvor leietakeren gjorde en slik klausul gjeldende kom dette på prøve. Klausulen lød:

«Hvis utleier ønsker å selge eiendommen, skal leietaker ha førsterett til å kjøpe eiendommen på like vilkår med høyeste bindende bud fra andre interessenter. Denne rett varer så lenge leietaker leier lokalene.»

Det var vår vurdering at forkjøpsretten ikke kunne hindre normale, forretningsmessige avtaler som skulle regulere forholdet etter leietidens utløp. Leietaker, et meget stort foretak, var uenig. Utleier forhandlet frem en meget gunstig avtale med ny leietaker, se egen artikkel om dette her. 

Da gikk den eksisterende leietakeren til sak, med påstand om at man var blitt eier av lokalene (og alternativt hadde rett til å bli eier) i kraft av forkjøpsretten. Ved saksanlegg var det tre måneder igjen av leietiden, og leietakeren ble derfor værende mens saken pågikk.

Utleier fikk medhold i tingrett og lagmannsrett. Leietakers anke til Høyesterett ble nektet fremmet. Leietaker måtte betale saksomkostninger for alle rettsinstanser, og i tillegg erstatning for leietapet utleier hadde hatt mens søksmålet pågikk. For denne utleieren gikk det mao. godt.

Saken belyser samspillet mellom forkjøpsretter og leieavtaler.

Det må antas at forkjøpsretter, når de forekommer, ofte er «hektet på» leieavtalen. I saken her var det gjort som en (faktisk den eneste) klausul uten overskrift, langt bak i avtalen. Det var aldri betalt for klausulen. Og den var unødvendig for leieforholdet, for leietakers posisjon var regulert av leieavtalen, noe en mulig ny eier/ utleier selvsagt ville måtte respektere. Generelt bør utleiere unngå slike klausuler.

Til sammenligning er det vanligste at forkjøpsrettigheter stiftes ved salg av fast eiendom, for at en selv eller andre skal kunne kjøpe eiendommen hvis den nye eieren ikke vil sitte med den. Forkjøpsrettighet til fordel for en leietaker er mer uvanlig. Leietakeren i saken her mente forkjøpsretten skulle tjene som et naturlig vern om den forretningskrets/ det kundegrunnlag som leietaker hadde opparbeidet i leietiden. Imidlertid ligger det i sakens natur at det er utleier, som eier, som skal ha denne verdien. Dette gjelder i alle leieforhold, for kjennetegnet ved leieavtalen er at leietaker en gang i fremtiden skal ut.

På det mer finjuridiske plan reiste saken flere spørsmål. Her skal kun omtales tre rettsspørsmål av mer generell interesse.

For det første: Kan loven om forkjøpsrettigheter virke som en felle i forretningsmessige leieforhold, nettopp fordi leieavtalene der ofte langvarige?

Dette var et tema i tvisten, for utleiers nye avtale var vesentlig lengre enn 10 år. Hvilken betydning skulle det ha, når loven om forkjøpsretter mv («løysingsrettslova») fastsetter i § 11 at «Avtale som gjev rett til leige i meir enn 10 år, utløyser forkjøpsrett til eigedomen»? Både tingrett og lagmannsrett var enige med oss i at løysingsrettslova, som alle lover, må leses i sammenheng. Og her blir § 4 avgjørende, nemlig at «Føresegnene i lova kan fråvikast i avtale eller anna rettsgrunnlag når ikkje noko anna er særskilt sagt.» Det innebar at avtaleklausulen her, som bare taler om «selge» og «kjøpe», måtte sees bort fra.

For det andre: Hvilken varighet skal en slik forkjøpsrett for leietaker gis? Skal leietaker kunne bruke forkjøpsretten mot salgsavtaler som først skal tre i kraft når leieforholdet var ute? Det ville innebære at utleier, hvis han skulle være sikker på ikke å være bundet av forkjøpsretten, måtte vente med å inngå ny avtale til leietaker hadde flyttet ut. Kommersielt ville det være en meningsløs situasjon.

Klausulen lød:

«Denne rett varer så lenge leietaker leier lokalene.»

Partene tolket denne korte formuleringen helt ulikt.

Leietaker mente at enhver salgsavtale som var inngått i leietiden måtte omfattes, og det selv om avtalen skulle gjennomføres først etter at leietiden var ute. Vår klient mente det ville være meningsløst, og at det bare var hvis salget skulle gjennomføres i leietiden, at forkjøpsretten kunne gis anvendelse.

Om dette temaet forelå det en høyesterettsdom fra 1988. Den gjaldt imidlertid en annen leietype; nemlig forpaktning av gårdsbruk. Spørsmålet ble om denne dommen også skulle anvendes på et leieforhold mellom profesjonelle parter. Lagmannsretten drøftet dette grundig, og var, kort sagt, enig med oss i at 1988-saken hadde «klar overføringsverdi».

For det tredje: Høyesteretts resonnement i 1988-saken er en påminner om at avtaleklausuler må leses i sin sammenheng; nemlig både i lys av avtalen for øvrig og av hele avtaleforholdet som sådan. Ordlyden har vekt, men det har stor vekt hva som er en rimelig og forstandig løsning. I dommen ser man at avtaler tolkes for å unngå uventede og urimelige tolkninger. I dommen formulerte Høyesterett dette som å lete etter partenes fornuftige mening:

 «Kontraktsklausulen må fortolkes i lys av det som må antas å ha vært partenes fornuftige mening med den, og det som vil tilgodese begge parters berettigede interesser i forholdet. … Jeg ser det da slik at det formål forkjøpsklausulen skulle vareta vanskelig kan ha vært noe annet enn å skulle beskytte [forpakteren] mot at gårdsbruket ved salg fra [de som paktet bort gården] fikk en annen eier mens forpaktningsforholdet bestod. Hans rett var nøye knyttet til forpaktningsforholdet; hvis og når det ble bragt til opphør, ville også forkjøpsretten falle bort. Noen rett til forkjøp ut over dette gav ikke kontrakten ham. … Den faktiske situasjon var dermed klar: [Forpakteren] måtte regne med at forpaktningen og hans øvrige rettigheter etter kontrakten ville opphøre ved utløpet av den opprinnelige avtalte forpaktningstid. … Han hadde ikke noe mere å hente i kontraktsforholdet.»

De viktigste konsekvensene for en utleier med lik klausul som den i saken her synes være:

• Hvis man selger lokalene og gjennomfører salget i leieperioden, vil leietaker sannsynligvis kunne bruke forkjøpsretten.
• Salg og andre transaksjoner som skal gjennomføres etter utløpet av leieperioden, vil neppe utløse forkjøpsretten.

Det er i tillegg et stort antall andre tilfeller, f.eks. hvor avtalen gjelder annet enn salg (som opsjonsavtale eller leie), eller hvor lokalene er eid av et aksjeselskap, hvor aksjene helt eller delvis selges, og hvor lokalene kan være det eneste aktivumet eller kun ett av mange andre i selskapet. Videre kan forkjøpsklausulen være formulert på en annen måte. Alle disse krever en konkret vurdering.

Advokatfirmaet Harris kan gi råd om dette. Ønsker du å få nærmere råd i forhold til din sak eller utforming av kontrakter i profesjonelle leieforhold, ta kontakt oss.