Ny eierseksjonslov

Den nye loven gjøres mer brukervennlig, f. eks. ved at det gjøres en del språklige forenklinger. Ordet «sameiermøtet» blir endret til «årsmøtet», «begjæring» blir endret til «søknad», «sameier» skal nå omtales som «seksjonseier», m.v. Videre så gis det en opplisting over hva som omfattes av hhv. sameiets og sameierens vedlikeholdsplikt, slik at det skal være lettere å forstå hvor langt vedlikeholdsplikten strekker seg.

Det gjøres en større kobling mellom seksjoneringen og krav/tillatelse etter plan- og bygningsloven i lovens § 7. Dette går ut på at:

• Det må avsettes tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Utbygger står fritt til å fordele parkeringsplassene.
• Bruksformålet i seksjoneringsbegjæringen må være i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til.
• Areal som er avsatt til felles uteoppholdsareal etter plan- og bygningsloven, må også seksjoneres til fellesareal.
• Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven. Det vil dermed ikke lenger være mulig å etablere en boligseksjon uten at denne er godkjent av kommunen på forhånd som selvstendig boenhet.

Den nye loven oppstiller krav om at det i vedtektene etableres bytteordning for parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne, jf. § 26. En sameier som har behov for det, skal ha rett til å bytte til seg parkeringsplass som i byggetillatelse er krevet tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Dette gjelder bare dersom den aktuelle seksjonseier allerede eier eller erverver en seksjon som innehar parkeringsplass i sameiet. Hvilken form for dokumentasjon som må fremlegges på at det foreligger et reelt behov for den tilrettelagte plassen, reguleres ikke av loven. Kravet om innføring av slik bytteordning gjelder også for eksisterende eierseksjonssameier, som får frist til 1 år etter ikrafttredelse av loven med å endre vedtektene slik at de blir i samsvar med loven.

Etter ny § 8 er tidspunktet for seksjonering endret. Det er nå tilstrekkelig at det foreligger rammetillatelse både for seksjonering av bestående bygg og nybygg (hvor det tidligere krevdes igangsettingstillatelse).

Hvor seksjonering av nybygg er gjennomført før ferdigattest var utstedt, kan kommunen kreve reseksjonering dersom det foreligger avvik av betydning mellom seksjoneringstillatelsen og de ferdige bruksenhetene, jf. § 22. Dette kan typisk være hvor det er avvik mellom seksjoners areal og dens brøk. Manglende reseksjonering kan gi grunnlag for tvangsmulkt.

I et sameie som ikke er seksjonert, kan én av sameierne kreve seksjonering, på visse vilkår, jf. ny lov § 9. Kravet behandles av tingretten. Dette vil bli en praktisk viktig regel i sameier bestående av to sameiere, fordi det i slike sameier kan være vanskelig å oppnå nødvendig flertall for seksjonering.

Det innføres også en ny bestemmelse i § 50 om at beslutninger som går ut over ordinær forvaltning av sameiet (særlige bomiljøtiltak), og som fører med seg en økonomisk forpliktelse/utlegg for seksjonseier på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp (kr 93 634,- pr 01.05.2017), bare kan gjennomføres hvis den enkelte seksjonseier samtykker.

Det er også gjort en lemping av regnskapsplikten, ved at kravet om revisor og å føre regnskap etter regnskapsloven nå først vil inntre når sameiet innehar minst 21 seksjoner, jf. § 64 flg.

Etter tidligere lov hadde leietaker i bolig som hovedregel rett til å kjøpe boligen til 80 % av salgsverdien, når den utleide eiendommen seksjoneres. Denne kjøperetten fjernes i ny lov.

Lovutvalget og departementet drøftet i sine utredninger hvorvidt det burde innføres hjemmel for å vedtektsfeste begrensninger i mulighetene for hyblifisering og korttidsutleie (herunder Airbnb o.l.). Departementet kom til at det ikke var hensiktsmessig å innføre slike restriksjoner i eierseksjonsloven, og utarbeidet derfor ikke et lovforslag om dette. Når forslaget til ny lov kom til Stortinget, ble imidlertid regjeringen bedt om å komme tilbake til Stortinget med forslag til slik lovendring.

Fullstendig lovtekst finner du her.