Høyesteretts kjennelse av 21. oktober 2016: Mer kaos innen tomtefeste og slutten for «tvillaust»-kravet?

Ved tomtefesteloven av 20.12.1996, som trådte i kraft 01.01.2002, ble det innført krav til en «tvillaus» avtale for at annen reguleringsmåte av festeavgiften enn konsumprisindeks skulle kunne nyttes. Om «tvillaus» avtale forelå, kunne en ved første regulering etter 2002 foreta regulering etter tomteverdi og rente.

I Rt-2006-1547 kom Høyesterett til at følgende reguleringsklausul ikke var «tvillaus»:

«Partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert 10. år. Kommer enighet ikke istand, fastsettes avgiften ved skjønn.»

Det var dissens 3-2 og Høyesteretts flertall la et særdeles strengt tolkningsprinsipp til grunn i dommen og satt alminnelige tolkningsprinsipper til side. Grunneier fikk som følge av dommen kun regulert festeavgiften iht. konsumprisindeksen.

Grunneier gikk til sak mot Staten med erstatningskrav for tapte festeinntekter. Det ble anført at Høyesteretts strenge tolkning av «tvillaust»-kravet var i strid med EMK og at det dermed forelå «lovgiverfeil» som var erstatningsbetingende. Det ble vist til Lindheim-dommen.

Høyesteretts flertall (8 dommere) avviste i kjennelsen 21. oktober 2016 søksmålet fra grunneier, slik også tingrett og lagmannsrett hadde gjort tidligere. Dette på prosessuelt grunnlag, da de mente søksmålet i realiteten var en omkamp på dommen fra 2006.

Mindretallet (3 dommere) var uenig i dette, og mente det nye søksmålet var et selvstendig søksmål. Det som kanskje er mest interessant med avgjørelsen er imidlertid at mindretallet uten å måtte det, uttaler seg om realiteten i saken. Det fremgår at mindretallet både mener at resultatet i 2006 dommen ville blitt motsatt om «tvillaust»-kravet ikke hadde vært gjeldende og at det innhold Høyesterett har gitt «tvillaust»-kravet med 2006-dommen er i strid med EMK og kravet til «fair balance».

Dommen har relevans i mange festeforhold der festeavgiften enda ikke er regulert opp til lovens maksimum (kr 9 000,- justert for konsumprisindeksen fra 01.01.2002). Trolig vil festeavtalers reguleringsklausuler i tiden fremover tolkes ut ifra alminnelige avtaletolkningsprinsipper, ikke med utgangspunkt i at avtalen må være «tvillaus».

Også i tilfeller der grunneiere har rettet seg etter Høyesteretts dom fra 2006 vil en nå trolig kunne ta en omkamp, enten nå, eller i alle fall ved neste regulering. Dette dels med støtte i Høyesteretts mindretall i den nye kjennelse, dels med støtte i Høyesteretts dom Rt-2015-421 (Grimstveit-dommen) der Høyesterett konkluderte som følgende (avsnitt 83):

«Etter mitt syn er det klart best i samsvar med de hensyn som trekkes fram i Lindheimdommen, og som jeg har påvist at er tillagt vekt i lovforarbeidene, å tolke bestemmelsen slik at bortfesteren i medhold av § 15 andre ledd nr. 2 kan foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen. Den lovtolking som tidligere er lagt til grunn, kan derfor ikke lenger opprettholdes.» [min utheving]

Advokatfirmaet Harris har forvaltet store deler av Opplysningsvesenets fonds eiendommer, herunder 7-8000 festetomter fra 01.01.2011. Fra 01.01.2016 har Opplysningsvesenets fond besluttet å forvalte eiendommene innad i egen organisasjon. Advokatfirmaet Harris har opparbeidet seg en betydelig kompetanse innenfor tomtefeste, og bistår grunneiere og festere over hele landet.

Har du spørsmål om tomtefeste, vær vennlig å ta kontakt med advokat/partner Olav Pedersen.