Villaklausuler og strøksservitutter hindrer fortetting

Denne saken ble publisert i Estate mandag 4. mars 2019

Artikkelforfatterne er advokat/partner Olav Pedersen og senioradvokat Henrik Lande i Harris Advokatfirma AS.

Forslaget til ny arealdel til kommuneplan i Bergen bygger på et sterkt ønske om fortetting av eksisterende boligområder. Kommunen har sammen med blant annet Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens Vegvesen lagt en strategi der boliger skal bygges tett i utvalgte områder, mens andre områder skjermes for utbygging.

Kommunens ønske om fortetting må likevel ta hensyn til såkalte villaklausuler og strøksservitutter. Dette er private rådighetsbegrensninger påheftet eiendommer av eieren av det opprinnelige hovedbruket i forbindelse med utparsellering av tomter. Formålet med klausulene er gjerne å bevare områdets karakter slik det har vært eller bevare det mest mulig enhetlig. Klausulene legger dermed bånd på oppdelings- og utbyggingsmulighetene for eierne av de utskilte tomtene. Slike klausuler inneholder også gjerne bestemmelser om antall etasjer, krav til bebyggelsestype, materialvalg osv. Klausulene kan ofte påberopes av naboer til den eiendom som den hefter på, og kan f. eks. sikre at hele strøket bevares villamessig.

I en ny dom avsagt av Borgarting lagmannsrett 28. januar 2019 har lagmannsretten vist hvor inngripende slike klausuler kan være mot utbyggers planer.

En eiendom i Asker var ved salget i 1962 påheftet klausuler om villamessig bebyggelse, delingsforbud og etasjebegrensning.

Et utbyggerselskap planla i 2016 å dele eiendommen i to og bebygge den utskilte parsellen med en enebolig og den gjenværende del med en tomannsbolig. Asker kommune fattet delingsvedtak, og det ble gitt igangsettingstillatelse.

Eierne av åtte av tomtene i området rundt den klausulerte eiendommen gjorde gjeldende at byggeplanene var i strid med de påheftede servituttene. De åtte grunneierne hevdet at eiendommen ikke kunne deles eller seksjoneres, og at tomten bare kunne bebygges med et våningshus over ett plan med uthus eller garasje.

Lagmannsretten kom til at ikke bare selger, men også andre eiendommer i dette strøket hadde rett til å påberope seg klausulen, fordi klausulen tok sikte på å verne området som helhet.

Utbygger hadde innvendt at klausulen var i strid med kommune- og reguleringsplan for området og at den derfor var ugyldig. Lagmannsretten kom til at det måtte foreligge «særlige grunner» for opphør av klausulen. Dette kan tenkes dersom klausulen utgjør et meningsløst eller utilsiktet hinder for utbygging. Dette var ikke påvist her, og klausuen var dermed ikke bortfalt på grunn av reguleringsplan/kommuneplan.

Utbygger hevdet videre at klausulen uansett var bortfalt som følge av utviklingen i området. Dette vil bero på en samlet vurdering, der klausulens alder, hvor mange brudd på klausulen som har skjedd, og særlig i hvilken grad området er forandret eller har beholdt sitt særpreg, vil være sentrale momenter. Lagmannsretten kom til at klausulen ikke hadde utspilt sin rolle som følge av utviklingen i området. Retten kommenterte blant annet at det at samfunnsutviklingen innebærer behov for flere boliger er en overordnet og generell problemstilling, og kunne ikke få betydning her.

Det er mange eiendommer i Bergen som har påheftet enten villaklausuler/negative servitutter eller ligger i et område der det foreligger bestemmelser som antakelig må regnes som klausuler som skal verne et helt område – strøksservitutter. Vi ser at dette er en problemstilling som dukker opp i en rekke saker. Det vil i mange tilfeller være avgjørende for gjennomføringen av utbyggingsprosjekt at slike forhold avdekkes og avklares før en legger ned for mye ressurser i prosjektet.