Lovforslag kan gi bedre muligheter for finansiering ved kjøp av eiendomsselskaper

FORSLAG TIL ENDRINGER I AKSJELOVEN § 8-10

I henhold til dagens regler kan et selskap kun yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med tredjepersons kjøp av aksjer i selskapet, hvis beløpet eller verdien av sikkerheten ligger innenfor rammen av fri egenkapital, med mindre unntak følger av forskrift eller enkeltvedtak.

Den praktiske hovedregel for eiendomsselskaper følger av unntaksforskriften. Uten hinder av loven kan det stilles avtalepant i fast eiendom, dersom vilkårene i unntaksforskriften er oppfylt. Bl.a. kreves at selskapets virksomhet «utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne», at selskapet ikke skal ha andre kreditorer enn den som finansierer ervervet (med noen unntak) og at selskapet ikke har andre ansatte enn daglig leder. Av kjøper kreves at kjøper direkte eller indirekte må bli eier av 100% av aksjene og at selskapet er i konsernforhold med kjøper.

Nærings- og fiskeridepartementet sendte den 2. februar 2016 ut et høringsnotat om endring av aksjelovens § 8-10 om finansiell bistand i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet mv.

Hovedinnholdet i forslaget er å oppheve unntaksforskriften og innføre et generelt unntak fra begrensningen i aksjeloven § 8-10 første ledd første punktum der kjøper er aksjeselskap eller allmennaksjeselskap. Saksbehandlingsreglene i § 8-10 andre til fjerde ledd skal fortsatt gjelde.

Adgangen til å yte kreditt eller stille sikkerhet ved kjøp av aksjer i selskapet, vil da samsvare med dagens alminnelige adgang til å yte lån eller stille sikkerhet til fordel for morselskapet eller annet selskap i samme konsern etter aksjeloven § 8-7 3. ledd, nr. 2.

UTFORDRINGENE MED DAGENS REGLER FOR EIENDOMSSELSKAPER

Nærings- og fiskeridepartementet skriver at bakgrunnen for regelendringene er at reglene ikke har fungert så godt som forventet og at det råder usikkerhet om hvordan reglene om finansiell bistand i forbindelse med erverv skal forstås. Særlig har en høyesterettsdom avsagt i desember 2013 (Rt-2013-1601) skapt usikkerhet om rekkevidden av unntaksforskriften knyttet til utviklingseiendom.

Harris har i praksis opplevet at reglene har virket hemmende på både omsetningen av eiendomsselskaper og utvikling av eiendommer eid av slike selskaper.

I eiendomsselskaper har ofte eiendommene en betydelig høyere markedsverdi enn bokført verdi. Finansieringsbehovet vil da ofte overstige fri egenkapital og pantsettelse av eiendommen vil være i strid med reglene. Det er vanskelig å se rimeligheten av en slik formalistisk begrensing all den tid selskapet faktisk har den nødvendige sikkerheten. Som følge av rettsusikkerheten har også finansieringsinstitusjonene vegret seg fra å gi lån med sikkerhet i eiendommen. Når slik sikkerhet skal stilles, har dette resultert i en ikke ubetydelig papirmølle med krav utredninger fra advokat/revisor og krav om personlig erklæringer fra ledelsen i målselskapet, med tilhørende ansvar for disse.

Det er også grunn til å tro at unntaksforskriftens de facto forbud mot utvikling av tomter og andre utviklingspotensialer har stanset eller i hvert fall utsatt utvikling av eiendom som er både økonomisk og samfunnsmessig fornuftig å utvikle. I praksis har vi sett caser hvor kjøper har blitt nødt til å avstå fra å legge konkrete planer om fremtidig utvikling, for å unngå å komme på kant med forskriftens vilkår. Dette har åpenbart ikke vært formålet med reglene.

Det er lenge siden det ble vedtatt omfattende unntak for reglene om sikkerhetsstillelse i konsernforhold. Det er vanskelig å se hvilke særskilte hensyn som gjør seg gjeldende i oppkjøpssituasjoner, særlig der en tredjepart kjøper alle aksjene i målselskapet. Det er således på høy tid at reglene revideres og samordnes.

HVA NÅ?

For avtaler som inngås frem til en eventuell lovendring vedtas og trer i kraft må bestemmelsene i § 8-10 selvfølgelig følges og overholdes. Ved inngåelse av avtaler frem til en slik endring trer i kraft vil det imidlertid være mulig å avtalefeste at sikkerheter skal etableres eller økes i den utstrekning lovendringen åpner for dette.

Det avgjørende for om finansieringsbistand er lovlig etter dagens § 8-10 er situasjonen på tidspunktet lånet ytes eller sikkerheten stilles. Slik lovforslaget er fremsatt vil de nye reglene ikke innebære en legalisering av ulovlige kreditter og sikkerhetsstillelser som allerede er etablert.

Vi mener at det derfor er fornuftig å begynne å tenke på en eventuell refinansiering, dersom man er i tvil om lånet som er ytt eller den stilte sikkerhet er iht. til dagens regler. En slik refinansiering med ny sikkerhetsstillelse, vil måtte vurderes etter de nye reglene og tvilen kan da elimineres. I tilfeller hvor loven har medført at man har måttet avstått fra å utviklee eiendommen, vil en refinansiering kunne åpne for at man kan gå i gang med utvikling for fullt.

Uansett vil vedtakelse av de nye reglene medføre en betydelig utvidelse i muligheten til å finansiere kjøp av eiendomsselskap med sikkerhet i den underliggende eiendommen.

Høringsfristen er satt til 5. april 2017 og det er grunn til å tro at lovforslaget vil bli gjenstand for votering i løpet av stortingets vårsesjon. Dersom reglene blir vedtatt antar vi at endringene vil får virkning fra 1. juli 2017.

Artikkelen er også publisert i Eiendomsmagasinet.