Hvorfor er det behov for et forbud?
Dagligvaremarkedet i Norge har ifølge Konkurransetilsynet de siste 20 årene vært preget av få aktører og begrenset konkurranse. Plassering av handelseiendom og attraktive lokaler er avgjørende for dagligvareaktørene, men manglende tilgang til gode lokaler er ifølge Konkurransetilsynet en utfordring og kan vanskeliggjøre nyetableringer og etablerte virksomheters vekstambisjoner.
Regjeringen har nå vedtatt det varslede forbudet mot negative servitutter som hindrer konkurrerende virksomheter i å bruke en eiendom til dagligvarevirksomhet. Forskriften trådte i kraft 1. januar 2024.
Den vedtatte forskriften om forbud mot negative servitutter i dagligvaremarkedet representerer en betydelig regulering for å fremme sunn konkurranse og styrke forbrukernes rettigheter. Tall hentet fra NHO viser at antallet utsalgssteder for dagligvarer var totalt 3 858 i 2021. Ifølge Konkurransetilsynets kartlegging var 372 eiendommer i 2020 beheftet med en negativ servitutt der en av dagligvarekjedene var tinglyst som rettighetshaver. Negative servitutter har tradisjonelt ofte blitt regulert som del av en leiekontrakt eller kjøpekontrakt, og dersom disse tinglyses vil forbudet også ramme slike bestemmelser som utgjør en integrert del av et større avtalekompleks.
Forskriften tar sikte på å eliminere praksisen med negative servitutter og bestemmelser om eksklusivitet i leieavtaler som har begrenset konkurransen og hemmet nye aktørers tilgang til dagligvaremarkedet. Dette er i tråd med regjeringens mål om å skape et mer dynamisk og mangfoldig marked, der små og mellomstore bedrifter kan trives og konkurrere på like vilkår.
Ved å forby slike begrensninger, legger forskriften til rette for økt konkurranse, innovasjon og investeringer i dagligvaresektoren. Dette kan føre til lavere priser, bedre kvalitet og et bredere utvalg av varer og tjenester for forbrukerne, samtidig som det gir mulighet for flere bedrifter å etablere seg og vokse i markedet.
Forskriften tar også hensyn til behovet for en balanse mellom å fremme konkurranse og å ivareta legitime forretningsinteresser. Det er etableringen av et regulert rammeverk som både gir klarhet for bedriftene og trygghet for forbrukerne.
Samtidig erkjenner forskriften viktigheten av å følge opp og håndheve reglene for å sikre at de oppnår sine tiltenkte formål. Det kreves derfor et effektivt tilsyns- og håndhevesystem for å sikre at bedrifter etterlever forskriftens bestemmelser.
Alt i alt representerer den vedtatte forskriften et viktig skritt mot å skape et mer konkurransedyktig og forbrukervennlig dagligvaremarked, og det forventes at den vil ha en positiv innvirkning på markedets dynamikk og forbrukernes velvære på lang sikt.
Hvordan bør utleiere av handelseiendom innrette seg etter forskriften?
Ved å følge forskriften sikrer foretakene at de ikke bryter med lovens krav. Utleiere må ikke inngå nye avtaler som strider mot forbudet ved å etablere negative servitutter, jf. § 1 i forskriften. Slik oppnår foretakene samsvar med lovens krav og unngår eventuelle sanksjoner som følge av brudd på forskriften. Det er verdt å merke seg at forbudet også rammer tinglyste leieavtaler eller kjøpekontrakter som har bestemmelser om leietakers/kjøpers eksklusivitet knyttet til eiendommen.
Konkurransetilsynet skal føre kontroll med at forskriften etterleves. I forskriftens § 2 kan Konkurransetilsynet gi pålegg om å slette negative servitutter som er stiftet i strid med forbudet i § 1 fra grunnboken. Dersom utleier og leietaker ikke har medvirket til sletting av den tinglyste bestemmelsen innen to måneder fra pålegget ble gitt, kan Konkurransetilsynet fastsette en løpende tvangsmulkt fram til bestemmelsen blir slettet fra grunnboken. Det er foreløpig uklart hva størrelsen på slik tvangsmulkt vil være dersom pålegg ikke følges opp av partene.
Det presiseres at forbudet kun gjelder negative servitutter og eksklusive leieavtaler som er tinglyst etter ikrafttredelsestidspunktet (1. januar 2024). Forskriften gir ikke Konkurransetilsynet hjemmel til å pålegge sletting av eksisterende negative servitutter og bestemmelser om eksklusivitet i leieavtaler som var tinglyst før 1. januar 2024. Regjeringen har likevel uttalt at de forventer at aktørene tar ansvar for å fjerne den uheldige praksisen som forskriften er ment å ramme, og at dermed også sletter slike konkurransehemmende bestemmelser som ikke er direkte rammet av forbudet i forskriften.
Det bemerkes videre at håndhevelsen av forbudet kun knytter seg til eventuelt pålegg om å «slette» tinglyste bestemmelser. Det avtalerettslige forholdet mellom utleier og leietaker vil være gyldig mellom partene selv om tinglysingsvirkningen bortfaller, og kan håndheves privatrettslig mellom partene.
For foretak som eier næringseiendom, spesielt innen dagligvaresektoren, er det avgjørende å sikre etterlevelse av den vedtatte forskriften som forbyr negative servitutter og eksklusive leieavtaler. Her er noen tiltak de bør vurdere for å sikre samsvar:
- Gjennomgå eksisterende avtaler: Foretakene bør nøye gjennomgå alle eksisterende avtaler om leie og bruksrettigheter for å identifisere eventuelle negative servitutter eller eksklusive klausuler som er i strid med den nye forskriften.
- Oppdater avtaler: Dersom det oppdages avtaler som ikke er i samsvar med forskriften, bør foretakene arbeide med leietakere og andre interessenter for å oppdatere avtalene og fjerne eventuelle begrensninger som er forbudt.
- Utarbeid nye avtaler i tråd med forskriften: Når det inngås nye leieavtaler eller andre avtaler knyttet til bruksrettigheter på eiendommen, må foretakene sørge for at disse avtalene er i samsvar med de gjeldende forskriftene og ikke inneholder negative servitutter eller eksklusive klausuler.
- Kommunikasjon og informasjon til leietakere: Det er viktig å kommunisere tydelig med leietakere om endringene i regelverket og betydningen av å sikre samsvar med forskriften. Dette kan bidra til å unngå misforståelser og konflikter i fremtiden.
- Opplæring og bevisstgjøring: Foretakene bør sørge for at deres ansatte, spesielt de som jobber med eiendomsforvaltning og kontraktsinngåelse, er klar over forskriftens krav og forpliktelser, slik at de kan handle i samsvar med loven.
- Oppfølging og tilsyn: Etterlevelse av forskriften bør være en kontinuerlig prosess, og foretakene bør etablere rutiner for jevnlig oppfølging og tilsyn for å sikre at alle avtaler og handlinger er i samsvar med regelverket.
Ved å implementere disse tiltakene kan foretak som eier næringseiendom bidra til å sikre at de opererer innenfor lovens rammer og bidra til å skape et mer konkurransedyktig og rettferdig dagligvaremarked.
Hvordan kan Harris bistå aktørene med å sikre etterlevelse og rutiner?
Harris har lang erfaring med å bistå aktører ved utleie av lokaler og bygg til handel. Vi kan bistå med gjennomgang av eksisterende og nye leiekontrakter, reforhandling av eksisterende leiekontrakter, implementering av rutiner, opplæring av ansatte og sletting av tinglyste bestemmelser som er i strid med forskriften.
For partene i slike leieforhold er det, slik vi vurderer det, likevel mulig å oppnå de samme virkninger uten at de blir rammet av forbudet i forskriften. Dette ved bruk av opptrinns-, forkjøps-, fortrinns- og opsjonsrettigheter i leiekontraktene.
Ta kontakt med en av våre advokater som har spesialkompetanse på næringseiendom.
