Eier du luft­rommet over eiendommen din?

Behov for rettsavklaring

I anken har advokat/partner Kathrine Lien Mjell uttalt at det er nærliggende å anta at luftrommet over eiendommer i fremtiden i større grad vil bli utnyttet enn i dag. Det er blant annet planer om å oppføre flere nye gondolbaner i tettbebygd strøk i Norge, og det er nødvendig med en avklaring av grunneiernes rettslige posisjon, både med hensyn til eiendomsrettens utstrekning og grunneiernes erstatningsposisjon.

Denne saken er den første av sitt slag i Norge, og det er behov for en rettsavklaring.

Gulating lagmannsretts dom

Gulating lagmannsrett konkluderte med at gondolbanen krenker eiendomsretten i luftrommet til samtlige grunneiere. Etableringen av gondolbanen ble derfor ansett som et eiendomsrettslig inngrep også i luftrommet, og grunneierne ble tilkjent erstatning for inngrepet.

Grunneierne fikk for lagmannsretten tilkjent erstatning etter differanseprinsippet for redusert markedsverdi, i tillegg til erstatning for særulempe på den gjenværende eiendom, samtidig som det ble lagt til grunn at ingen av eiendommene har mistet en påregnelig utbyggingsmulighet som følge av gondolbanen.

Sentralt i lagmannsrettens vurdering var gondolens hyppighet, synlighet fra bakken og skyggelegging ved passering. Retten tok imidlertid ikke hensyn til at gondolen passerer i varierende høyde over bakken, og at det er tale om forskjellig eiendommer.

Anken

Det ankes over avsagt overskjønn for Gulating lagmannsrett, hvor underliggende eiendommer til kablene for ny Gondolbane i Voss kommune ble gitt erstatning.

Anken gjelder i hovedsak grensen for privat eiendomsrett i luft, samt tilgrensende spørsmål om erstatningsutmåling.

Eiendomsrettens utstrekning oppad – grunneiernes ekspropriasjonsrettslige vern

Advokat/partner Kathrine Lien Mjell gjør gjeldende for Høyesterett at eiendomsretten i luftrommet ikke strekker seg lengre enn eieren har en rimelig interesse av den, og at grensen i utgangspunktet må trekkes på bakgrunn av hvorvidt det aktuelle tiltaket hindrer grunneiers egen påregnelige utnyttelse i luftrommet eller på bakken, tilsvarende eiendomsrettens utstrekning i undergrunnen.

Grunneiers interesse i å unngå tiltak over egen grunn som ikke kommer i konflikt med egen utnyttelse av eiendommen er mer nærliggende å behandle etter bestemmelsene i nabolovens § 2. Det vises her til at ulemper i form av støy og forurensing av luftrommet, samt bruk av luftrommet til andre aktiviteter som fly og droner i utgangspunktet vurderes etter nabolovens bestemmelser. For mange av de ulemper som er aktuelle vil det heller ikke være avgjørende om tiltaket plasseres rett over egen eiendom, eller om det plasseres over naboeiendommen, og dette gjelder særlig jo høyere oppe innretningen er plassert.

Dersom eiendomsretten likevel skal vurderes også ut fra grunneiers interesse i å hindre andre i å etablere innretninger i «eget» luftrom, uavhengig av om tiltaket hindrer egen påregnelig utnyttelse, er det behov for en avklaring av hvilke interesser som skal hensyntas, og hvor «tålegrensen» skal gå.

Fremtidig utbygging i luftrommet

Det er flere planer om nye gondoler i Norge, og den teknologiske utviklingen gjør det også mer aktuelt i dag enn tidligere å plassere slike innretninger over eksisterende og fremtidig bebyggelse. Det er derfor behov for en rettsavklaring, og i denne saken er det en mulighet for en nærmere konkretisering av eiendomsrettens utstrekning i luftrommet.