Bybanen til Åsane – grunneiere sin mulighet for påvirkning er nå

Påvirkningsmuligheten er nå

Når planforslagene sendes på høring før nyåret gis grunneiere og andre berørte muligheten til å komme med merknader og innspill til planforslagene. Dette er grunneiers og andres mulighet til å påvirke reguleringsplanene og de inngrep som foretas før planene blir endelig vedtatt.

Berørte grunneieres mulighet for å påvirke reguleringsplanen og inngrep på egen eiendom er derfor nå. Når planen er vedtatt er det kun spørsmål om økonomisk erstatning for det tap reguleringsplanens inngrep har påført eiendommene som vurderes.

For mange av de som blir berørt, er det naturlig å komme med innspill for å unngå at det er nødvendig å komme inn på deres eiendom. Men skulle ikke det gå, er det viktig å også ta med innspill som bedrer situasjonen dersom en plan som omfatter deres eiendom likevel skulle bli vedtatt. Og for andre kan nettopp dette være poenget – å få gjennomført nye tiltak på eiendommen når de likevel skal gjøre arbeider i området.

Eksempler på slike innspill fra grunneiere kan være:

• oppføring av murer fremfor skjæringer
• endring av avkjørsler
• utbedring av drenering
• ønsker om nye snarveier / trapper
• behov for / ønsker om støyskjermer
• Endring fra privat til offentlig vei

Planetaten ønsker kontakt

Prosjektleder Solveig Mathiesen melder at de har hatt kontakt, møter og dialog med grunneiere, og at de vil være i kontakt igjen i høringsperioden. Eiendom der deler av eiendommen blir påvirket (stripeerverv) eller eiendom som påvirkes for eksempel pga. rigg og anlegg vil bli kontaktet. Innspill vurderes og bearbeides av byrådet og legges frem for bystyret.

Hvordan påvirke

Muligheten til å komme med innspill må brukes, men innspillenes påvirkning er avhengig av hvor gjennomarbeidet og relevant innspillet er. Det er viktig at det utformes i «planetatens språk» og at det inneholder god saklig argumentasjon.

De sterke offentlige interessene i etablering av bybanen underbygger at innspillet må være tungtveiende for å få gjennomslag. Men vi har erfaring med tilfeller der det kan gjøres små justeringer fra utbygger som vil kunne få å få stor positiv virkning til grunneierne.

Hvorfor ha juridisk eller sakkyndig bistand under forhandlingene?

Grunneier krav på full erstatning. For å sikre at det blir ytet full erstatning er det viktig at alle forhold som kan ha innvirkning på et erstatningskrav kommer tydelig frem. Dette kan en erfaren rådgiver sikre.
For tiltakshaver, i dette tilfellet bybanen, er den enkelte grunneier bare én av mange andre grunneiere de ønsker å få avtale med. Erfaring viser at tiltakshaver i enkelte saker kan gå litt fort frem og ikke fange opp alle forhold som er av betydning.
Videre vil styrkeforholdet ofte fremstå som ubalansert mellom en enkelt grunneier og en stor og profesjonell aktør som tiltakshaver vil være.

Fastsettelse av erstatning er også basert på erfaring og kunnskap om hvordan inngrepene verdimessig slår ut i forhold til de forskjellige typer inngrep.
Det er i den forbindelse også viktig å fremheve at fastsettelsen beror på skjønn og ikke matematikk med fasitsvar. Verditapet vil en heller aldri fått avklart fullt ut da erstatning f.eks. etter salgsverdi ikke vil bli fastsatt ut fra hvordan markedet reagerer, men kun ut fra en tenkt situasjon om salg av en eiendom med og uten inngrepet.

Hvilken bistand kan vi tilby?

Harris har lang og omfattende erfaring med å bistå grunneiere i saker om eiendomserverv og ekspropriasjon, både når det gjelder forhandlinger om minnelige avtaler og i skjønnssaker for alle rettsinstanser. I tillegg har vi omfattende erfaring og kompetanse innenfor plan og bygningsrett og annen forvaltningsrett.

Vi bistår til enhver tid et stort antall grunneiere i forskjellige infrastrukturtiltak hele Vestlandet hvor vi har særlig lokalkunnskap til eiendomsmarkedet. Ikke minst gjennom vår eiendomsutviklingsgruppe som er løpende oppdatert på eiendomsmarkedet. Vi kjenner rettsreglene og saksbehandlingsreglene, og har gode kunnskaper om tekniske, landbruksfaglige og andre faktiske forhold som har betydning for eiendomsverdier og erstatningsberegninger.

Vi kan tilby følgende bistand:

• Merknader/høringsuttalelser for grunneiere i forbindelse med reguleringsplaner og søknader om konsesjon.
• Utarbeiding av uttalelser og klager over plan- og/eller konsesjonsvedtak og vedtak om ekspropriasjonstillatelse og/eller vedtak om forhåndstiltredelse.
• Bistand i forhandlinger med tiltakshaver om erstatning og eventuelle tiltak på grunneiernes eiendommer som kompensasjon for tap og ulemper.
• Bistand som prosessfullmektig i skjønnssaker for alle rettsinstanser.

Har du spørsmål om eiendomserverv og ekspropriasjon og ønsker å få nærmere råd i forhold til prosessen din sak kan du ta kontakt med en av våre advokater som arbeider med dette rettsfeltet. En slik henvendelse besvares kostnadsfritt!

Her kan du lese noen nyttige artikler som vi har skrevet tidligere:

Rett til advokatbistand
Som grunneier eller rettighetshaver har du krav på å få dekket kostnader til juridisk bistand i en ekspropriasjonsprosess.

Bolig- og fritidseiendommer 
I noen tilfeller er det kun rettigheter eller mindre striper fra eiendommens ytterkant som ønskes ervervet, i andre tilfeller forsvinner mesteparten av hagen, mens i de mest omfattende tilfellene eksproprieres hele eiendommen.

Næringseiendom
Ved ekspropriasjon av grunn og rettigheter fra næringseiendommer gjelder ekspropriasjonsrettens hovedprinsipp for fastsettelse av erstatning, at eier skal få dekket sitt fulle økonomiske tap, dvs. stilles i samme økonomiske stilling før inngrepet som etter inngrepet. Det gjelder både for tap av areal og tap som følge av ulemper.

Ekspropriasjon av striper fra bebygde eiendommer
Når det skal bygges fortau, sykkelveier, utvidelser av veien og lignende er det ikke uvanlig at grunneier må avstå mindre arealer, «striper», fra sin eiendom.

Inngrep på din eiendom
Hva gjør du når vegvesenet, bybanen, jernbaneverket, kommunen og kraftselskaper kommer og vil gjøre inngrep på eiendommen din?

Reguleringsplanens betydning ved erstatningsutmålingen
Dersom en må avstå arealer eller rettigheter ved ekspropriasjon eller trussel om ekspropriasjon, er det viktig å få riktig erstatning. For å fastslå arealets verdi, er det nødvendig å vite hva arealet kan benyttes til. Det er kommunen som bestemmer hva arealer i kommunen skal benyttes til, og dette bestemmes gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner. Vi vil her skrive litt om hvilken betydning slike planer har for fastsettelsen av erstatningen.