Konvertering av næringsbygg til bolig – merverdiavgift

Bakgrunn

Det er i dag et relativt sett lavt tilbud av boliger for salg. Samtidig er det stadig høyere etterspørsel relativt til tilbud i boligmarkedet, tross renteutsikter som ikke utelukkende er positive.

I Bergen er prisstigningen for boliger for perioden januar – april 2023 på hele 7,9% (kilde: Hovedrapport april 2023, Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS).

For næringsbygg er det økt ledighet i utleiemarkedet, og kontorledigheten er størst jo lengre unna sentrum næringsbygget ligger. Markedet etterspør nye og grønne lokaler, og fokuset på bærekraftige aktiviteter og prosjekter, gir generelt økt atttraktivtet for nye og miljøvennlige bygg.

Med andre ord ligger det til rette for konverteringer av særlig eldre næringsbygg til bolig.

Salg av boliger er unntatt fra MVA – fradragsretten er avskåret

Salg (og utleie) av bolig er unntatt fra merverdiavgiftsloven sitt virkeområde. Det er av denne grunnen at det ikke skal beregnes merverdiavgift ved salg av boliger.

Korresponderende oppnår virksomheten som oppfører boliger for salg ikke rett til fradrag for merverdiavgiften som påløper på varer og tjenester til bruk i denne virksomheten.

Merverdiavgiftskostnaden kan også omfatte mer enn den merverdiavgiften som påløper ved kjøp av varer og tjenester, ved at det må beregnes såkalt uttaks MVA av egen innsats.

Det må svares uttaks MVA av egen innsats

Merverdiavgiftsloven innebærer at det kan oppstå plikt til å beregne merverdiavgift av innehaver, ansatte og innleid personell sin arbeidsinnsats knyttet til aktiviteten med oppføring (eller oppussing og modernisering) av bolig for salg.

Plikten til å beregne merverdiavgift omfatter også egeninnsats knyttet til byggeledelse og byggeadministrasjon.

Det kan likevel være noe fradragsrett for MVA

Dersom bygget som konverteres har vært brukt i merverdiavgiftspliktig virksomhet, enten i eiers egen avgiftspliktige virksomhet eller i utleie til annen avgiftspliktig virksomhet under såkalt frivillig MVA registrering, så kan det etter forholdene foreligge fradragsrett for merverdiavgiften på varer/tjenester som brukes til å avslutte den avgiftspliktige utleievirksomheten.

Denne fradragsretten kan strekke seg så langt at den gir fradragsrett for merverdiavgift på varer/tjenester som brukes til å klargjøre bygget for konvertering til bolig, dvs. «nullstille» næringsbygget for konvertering. I de fleste tilfeller bortfaller likevel fradragsretten for merverdiavgiften i det varer/tjenester anskaffes med tanke om til bruk i oppføring av bolig.

Konverteringen kan innebære plikt til å tilbakebetale deler av tidligere fradragsført MVA

Ved siden av den merverdiavgiftskostnad som knytter seg til avskåret fradragsrett, så er det viktig å være oppmerksom på at konvertering av næringsbygg til bolig også kan medføre en plikt til å tilbakebetale deler av eldre fradrag for merverdiavgift. Plikten til å tilbakebetale eldre fradrag er aktuelt dersom næringsbygget som konverteres har såkalte kapitalvarer med gjenstående justeringsperiode.

For næringsbygg som konverteres til bolig, er det kapaitalvaren byggetiltak som er aktuell.

Byggetiltak i form av ny-, på- eller ombygging der inngående merverdiavgift på kostnadene ved det enkelte byggetiltak utgjør minst TNOK 100 er kapitalvarer i lovens forstand. Kapitalvarer som er byggetiltak har en justeringsperiode på 10 år regnet fra ferdigstillelse.

Når bygg med kapitalvarer som er byggetiltak som er yngre enn 10 år konverteres til boliger, så innebærer loven en såkalt samlet justering for resterende justeringsbeløp. I praksis må deler av fradragsført merverdiavgift betales tilbake til staten.

Dersom f.eks. bygget som skal konverteres er påbygd 5 år før konverteringen, så må deler av merverdiavgiften som ble fradrasført ved påbyggingen tilbakebetales på grunn av konverteringen. Var kostnadene ved påbyggingen MNOK 12, hvor MNOK 2 var merverdiavgift som er fradragsført, så vil konverteringen innebære at MNOK 1 må tilbakebetales.

MVA kostnaden til rekkefølgekrav og infrastruktur kan løftes av

De samme reglene som innebærer plikt til å tilbakebetale tidlilgere fradragsført merverdiavgift knyttet til kapitalvarer som er byggetiltak, kan lovlig utnyttes til å senke kostnadene relatert til rekkefølgekrav mv. som oppstår ved konverteringen.

For å kunne utnytte reglene til å løfte av merverdiavgiftskostnadene ved rekkefølgekrav og infrastrukturtiltak kreves det at en kommune eller en fylkeskommune (kommunen) skal overta det som er rekkefølgekravet/ infrastrukturtiltaket, og at kommunen er villig til å inngå såkalt MVA justeringsavtale. Vår erfaring er at både kommuner er villige til å inngå slike avtaler.

Dersom det i forbindelse med oppføringen av boligene, f.eks. må flyttes eller opparbeides tilkomstvei eller at det må anlegges VA anlegg eller annen infrastruktur, så vil ikke virksomheten få fradragsrett for merverdiavgiften som påløper til dette tiltaket. Kommunen vil derimot kunne få avløftet merverdiavgiftskostnaden gjennom refusjon fra staten etter at kommunen har overtatt tiltaket.

Dersom f.eks. en ny tilkomstvei til boligområdet anlegges, og kommunen overtar veien til kommunalt ansvar etter at denne er ferdigstilt, så kan kommunen etter MVA justeringsavtale med utbygger, få merverdiavgiftskostnaden som påløp hos utbygger refundert fra staten. Kostet veien MNOK 12, hvor MNOK 2 var merverdiavgift, så vil kommunen kunne få TNOK 200 fra staten hvert år i 10 år, til sammen MNOK 2.

I slike MVA justeringsavtaler er det vanlig å avtale at kommunen beholder en del av refusjonspengene som et slags administrasjonsgebyr, og at utbygger får resterende overført fra kommunen etter at staten har utbetalt det årlige merverdiavgiftsbeløpet. I flere kommuner i vårt distrikt er det praksis for at kommunen beholder mellom 10-20% og at utbygger får resterende, alt konkret etter situasjon og avtale. I eksempelet over, ville utbygger kunne få tilbake opptil MNOK 1,8 av merverdiavgiftskostnaden knyttet til veitiltaket refundert gjennom MVA justeringsavtale med kommunen.

Kontakt

Planlegger dere konvertering av næringsbygg til bolig? Vi tar gjerne en samtale om hvordan dette kan gjøres på den mest hensiktsmessige måten, både i forhold til merverdiavgift, skatt og alt annet relevant regelverk.