Refusjon for teknisk infrastruktur Håkonshellaveien

Denne saken ble først publisert i Estate Vest torsdag 16. april 2020.
Foto: Plankart, Bergen kommune

Den 06.03.2020 omgjorde Kommunal- og moderniseringsdepartementet Bergen kommunes vedtak i en refusjonssak på Håkonshella i Bergen kommune. Saken er nå sendt tilbake til kommunen for en fornyet vurdering.

Refusjonssaken har pågått siden 2011 og gjelder refusjon for utbyggers utgifter til anleggelse av vei i området.

Grunnlaget for omgjøringen var at det var lagt til grunn feil strekning på refusjonsenheten (veien) og at vedtaket derfor var ugyldig.

Det ble anført ulike grunnlag for feil ved refusjonsvedtaket. Departementet tar kun direkte stilling til ett av dem – refusjonsenhetens lengde – men kommer også med viktige presiseringer til beregningen av refusjonen. Den viktigste presisering er at rekkefølgekrav som innebærer en større opparbeidelse enn det som følger av opparbeidelsesplikten i pbl. § 18-1, ikke kan kreves refusjon for.

Opparbeidingsplikt og refusjon henger tett sammen

Adgangen til å kreve refusjon etter plan- og bygningsloven, henger tett sammen med opparbeidingsplikten. Etter pbl. § 18-1 kan ny utbygging, utvidelse eller vesentlig endret bruk av eksisterende bebyggelse og fradeling kun skje dersom bl.a. vei er opparbeidet.

Opparbeidingsplikten skal sikre at ny bebyggelse har tilstrekkelig atkomst, og sørger for at utbyggingen ikke stanser opp, eller at kommunen må dekke utbygging av nødvendig infrastruktur som følge av privat utbygging.

Opparbeidingsplikten går imidlertid ikke lenger enn til den infrastruktur som er nødvendig for å benytte byggetomten som forutsatt. Loven gir derfor begrensninger på både hvilken veibredde som kan kreves, og hvor lang refusjonsenheten skal være.

Dersom en utbygger kan pålegges å opparbeide infrastruktur etter pbl. § 18-1, kan utbygger kreve at utgiftene til dette fordeles på andre grunneiere som får oppfylt sin opparbeidingsplikt gjennom tiltaket. Begrunnelsen er at disse ellers ville måtte opparbeidet infrastrukturen ved utbygging av egen tomt, og derfor er det rimelig at de er med å dele kostnadene med utbygger.

Grensene for opparbeidingsplikten skal m.a.o. beskytte både utbygger mot å måtte opparbeide mer enn nødvendig atkomst, samt de andre grunneierne (refusjonsdebitorene) mot å måtte betale for opparbeiding av større tiltak enn de selv ville vært forpliktet til å opparbeide.

Forholdet til rekkefølgekrav

Det som særlig kom på spissen i refusjonssaken på Håkonshella, var at reguleringsplanens rekkefølgekrav i denne saken gikk lengre enn opparbeidingsplikten i pbl. § 18-1, noe som neppe er en uvanlig situasjon.

Departementet presiserer i sin avgjørelse at utbygger ikke har krav på refusjon for oppfyllelsen av rekkefølgekrav. De sier:

Departementet understreker at det er et klart skille mellom opparbeidingsplikten og hva en plan gjennom rekkefølgekrav angir som forutsetninger for utbygging. En plan kan inneholde en rekke rekkefølgekrav som i praksis gjør tomten avhengig av utstrakt opparbeiding av infrastruktur. Rekkefølgekrav innebærer imidlertid ikke noen plikt til å opparbeide infrastrukturen. I den grad rekkefølgekrav generelt oppfylles av en utbygger, vil dette baseres på en frivillig utbyggingsavtale. Det kan være et overlapp mellom en utbyggingsavtale og oppfyllelsen av krav etter pbl. § 18-1, i den forstand at avtalen gjelder infrastruktur som kunne vært krevet opparbeidet. Avtaler som innebærer en større opparbeidelse enn det som følger av pbl. § 18-1 kan imidlertid ikke utvide refusjonsdebitorenes forpliktelser. Vi viser bl.a. til ot.prp. nr. 45 (2007-2008) kapittel 23.2, siste underoverskrift (Forholdet til utbyggingsavtaler): “Avtale kan ikke gi retten til å kreve refusjon, eller frata andre retten til å kreve refusjon”.

Oppfyllelsen av et rekkefølgekrav innebærer m.a.o. ikke at en tomt blir «byggeklar» etter pbl. § 18-6.

Dette medfører at rekkefølgekrav som innebærer en større opparbeidelse enn det som følger av § 18-1, ikke kan utvide refusjonsdebitorenes forpliktelser.

I den konkrete saken førte dette bl.a. til at den enkelte refusjonsdebitor kun skulle betale refusjon for vei frem til enden av sin tomtegrense, ikke f eks snuplass i enden av veien. Dette selv om det var en blindvei.

Presiseringer om refusjonspliktige arealer og veibredde

Departementet kommer også med avklaringer til enkelte andre forhold.

Departementet slår fast at en forutsetning for at bebygde tomter som har fått utsatt opparbeidelsesplikten etter pbl. § 18-1 skal være refusjonspliktige etter pbl § 18-6, er at det foreligger en tinglyst erklæring (veierklæring) på eiendommen. I tillegg er det et absolutt krav at eiendommen knyttes til refusjonsenheten direkte eller gjennom privat atkomst.

En annen viktig presisering er at opparbeidingsplikten er begrenset av veibredden oppgitt i § 18-1, og ikke av eventuelle behov som følger av planen eller andre krav til veistandard. Veibredden anses å være absolutt, slik at eksisterende vei og en eventuell utvidelse til sammen ikke kan overstige breddebegrensningen.

Utbyggere må være bevisste på forholdet mellom opparbeidingsplikten og rekkefølgekrav

Det er ikke uvanlig at rekkefølgekrav i en reguleringsplan kan være svært vidtgående. Infrastrukturtiltak kan være dyre, og hvorvidt en får fordelt kostnadene på flere kan få stor betydning for bunnlinjen i prosjektet.

Det er derfor viktig for utbyggere å være bevisst på omfanget av rekkefølgekravene som stilles i en planprosess, og ikke uten videre legge til grunn at opparbeidelseskostnadene vil kunne fordeles på andre eiendommer som også drar nytte av opparbeidingen.

Det er også viktig å være klar over grensene for hvilke rekkefølgekrav som kan stilles i en reguleringsplan samt hvor grensene går for hva som lovlig kan avtales i en utbyggingsavtale.