Endringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022

Formålet med lovendringen er å sikre en tryggere bolighandel og minske konfliktene ved boligsalg.

Vi vil i det videre gjennomgå noen av de mest sentrale endringene og hvilken betydning disse kan få for partene.

Mangelsbestemmelsen endres

Hva som utgjør en mangel vil etter endring i avhendingsloven fremgå av lovens §3-2.1. ledd som lyder,

“Eiendomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.”

Bestemmelsen må langt på vei oppfattes som en kodifisering av gjeldende rett, og lovgiver presiserer gjennom denne hva som kan forventes av en brukt bolig.  Videre vil mangelsvurderingen bestemmelsen legger opp til, langt på vei samsvare med den mangelsvurderingen som gjøres etter dagens avhendingslov.

Dersom det konstateres at det foreligger en mangel vil imidlertid den videre vurderingen av mangelens betydning bli vesentlig annerledes når den nye loven trer i kraft.

“Som den er” forbehold anses som ugyldige

I dag selges de aller fleste bruktboliger med et generelt forbehold om at boligen selges “som den er”. Forbeholdet betyr at det er kjøperen som i utgangspunktet sitter med ansvaret for alle skjulte feil og mangler ved boligen, og som da må ta kostnadene med utbedringen av disse.

Etter lovendringen vil det imidlertid fremgå av bestemmelsen i lovens § 3-10 at “som den er” eller med lignende forbehold ikke lenger anses som gyldige når brukte eiendommer selges til en forbruker. Det samme vil gjelde forbehold som ikke er spesifiserte nok til å kunne virke inn på vurderingen kjøper gjør av eiendommen.

Med denne lovendringen gjør lovgiver det slik at selger nå kan holdes ansvarlig for alle feil og mangler, utover en minsteterskel, som er ment å luke bort bagatellmessige forhold. Minsteterskelen for når et mangelskrav kan gjøres gjeldende, også kalt kjøpers egenandel, er satt til kr. 10.000,-. Dvs. at kjøper må dekke utbedringskostnadene med inntil kr. 10.000,- før det overskytende kan kreves dekket av selger.

Minsteterskelen gjelder de samlede manglene ved boligen og ikke for hver enkelt mangel som avdekkes. Dermed vil også flere mindre feil samlet medføre at kjøper har et krav mot selger.

Ved disse endringene, om mangelsbestemmelsene og risikoen for skjulte feil og mangler, foretar lovgiver en vesentlig endring fra dagens avhendingslov. Formålet med endringen er at selger skal oppfordres til å legge frem all relevant informasjon og innhente en grundig tilstandsrapport før salget.

Presisering av kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøper har i dag en lovfestet undersøkelsesplikt i § 3-10. En kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.

Som et pedagogisk grep for å vise kjøpere viktigheten av å lese tilstandsrapporten og øvrige salgsdokument, blir kjøpers undersøkelsesplikt ytterligere presisert ved at det inntas i bestemmelsen at «Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.»

Det er bare opplysninger som kommer «tydeleg fram» som kjøperen regnes for å kjenne til. Dvs. at ikke enhver opplysning vil bli ansett som kjent av kjøper. Formålet er at viktige opplysninger fremheves og at det ikke gis vage og ufullstendige opplysninger i salgsdokumentasjonen. Videre vil det ikke være tilstrekkelig med «nakne» opplysninger i tilfeller hvor en nærmere forklaring ville ha vært naturlig.

Den nye bestemmelsen legger med andre ord opp til et tosporet system, først ved at selgers opplysningsplikt konkretiseres og presiseres. Deretter ved at kjøper hvor disse vilkårene er oppfylt ikke vil ha muligheten til å gjøre forholdene gjeldende som mangler.

Bestemmelsene må også sees i sammenheng med nye krav til tilstandsrapporter.

Ny forskrift om tilstandsrapporter

Den nye forskriften som trer i kraft 1. januar 2022 oppstiller en rekke detaljerte minstekrav til innholdet i tilstandsrapporten.

I dag er tilstandsrapporter i hovedsak basert på visuelle observasjoner og det gjøres ingen inngrep i bygningskonstruksjonen for å avdekke eventuelle skjulte feil.

Den nye forskriften regulerer detaljert hva som skal undersøkes og hvordan undersøkelsene i de forskjellige rommene og for bygningsdelene skal utføres. Den bygningskyndige skal bl.a. flytte på tepper og møbler og foreta diverse målinger. For våtrom skal det f.eks. bores et hull på minimum 73 mm. fra et tilstøtende rom eller fra undersiden for å avdekke eventuelle fuktskader.

Rom og bygningsdeler skal gis tilstandsgrad fra 0-3. Dersom tilstandsgrad 2 eller 3 gis skal den bygningskyndige forklare årsaken og konsekvensene av det, samt gi et anslag på utbedringskostnadene.

Hvis tilstandsrapporten oppfyller minstekravene anses den som «godkjent», jf. forskriften § 1-5.

Betydningen av en «godkjent» tilstandsrapport er at kjøper regnes for å kjenne til forholdene i den i henhold til § 3-10.

Hvis tilstandsrapporten ikke oppfyller kravene er den ikke «godkjent» og kjøper skal i utgangspunktet anses som uvitende om forholdene i rapporten. Dvs. at kjøper skal kunne gjøre mangelskrav gjeldende ovenfor selger til tross for opplysningene i tilstandsrapporten.

For å unngå urimelige resultater er det oppstilt et unntak i forskriften § 1-5. Tilstandsrapporten skal likevel regnes som «godkjent» hvis avvikene er ubetydelige sett hen til mangelens art og omfang.

I tillegg følger det direkte av § 3-10 at dersom forholdene tydelig fremgår av annen salgsdokumentasjon, f.eks. selgers egenerklæring eller meglers salgsprospekt, regnes kjøper for å kjenne til forholdene.

Innendørs arealsvikt

I dagens lov finnes det ingen bestemmelse som direkte regulerer innvendig arealsvikt, dvs. situasjonen der boligen viser seg å ha et mindre areal enn det selger har opplyst om.

Slike avvik har skapt en rekke konflikter. I rettspraksis har det utviklet seg en regel om at arealsvikten må være av en viss størrelse før det utgjør en mangel, sammenlignet med boligens totale areal.

I lys av utviklingen av mer presise måleinstrumenter og økt bruk av statistikker over kvadratmeterpriser, har arealopplysninger fått større betydning enn før.

På denne bakgrunn blir innendørs arealsvikt nå lovfestet i nytt andre ledd i § 3-3, hvor det går frem at det vil være en mangel dersom svikten er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter.

Fra dette utgangspunktet er det vedtatt en snever unntaksregel. Det vil likevel ikke være en mangel hvis selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på arealopplysningene. Det må foreligge helt konkrete forhold som tilsier dette og det er selger som har bevisbyrden for at forholdene foreligger. Med andre ord vil nok dette sjelden være et aktuelt unntak.

Hvilken betydning får endringene?

Den mest vesentlige lovendringen innebærer at selger overtar risikoen for skjulte feil og mangler. Selgers vern mot mangelskrav blir dermed svekket, mens kjøper kommer styrket ut av lovendringen.

Lovendringene innebærer at boligeiere må kjenne sin bolig godt før et salg. En grundig tilstandsrapport som oppfyller forskriftskravene blir helt avgjørende for at selger ikke skal havne i ansvar i ettertid. Dette vil i praksis bety at selgere i forbindelse med salgsprosessen vil kunne bli kjent med forhold ved boligen som tidligere har vært ukjent og ikke utgjort et problem.

Frem til i dag har selgere kunne tegne boligselgerforsikring som har dekket ansvar for skjulte feil og mangler.  Departementet har i forbindelse med lovendringene presisert viktigheten av gode forsikringer og lagt til grunn at selger fortsatt vil kunne tegne boligselgerforsikringer.  Det er et begrenset antall forsikringsselskap i dag som tilbyr boligselgerforsikringer. Protector Forsikring har  trukket seg ut av dette markedet, og vil fra 1. januar 2022 når lovendringer trer i kraft, ikke lenger tilby boligselgerforsikringer. Ansvaret som nå skal forsikres vil med utgangspunkt i at alle krav over 10 000 kroner skal dekkes av selger kunne medføre en betydelig økning i utbetalinger på slike forsikringer. Det gjenstår å se hvor mange selskap som vil tilby boligselgerforsikringer, og eventuelt hvilket nivå premien vil ligge på.

Det er positivt at det stilles klare og strenge krav til tilstandsrapporter. Tilstandsrapporter av høy kvalitet er viktig for å redusere konflikter mellom partene i bolighandelen.

Det er imidlertid en svakhet ved lovendringen og forskriften at det ikke blir stilt krav til den bygningskyndiges kvalifikasjoner og kompetanse.

Det er også en svakhet at den bygningskyndiges økonomiske ansvar ovenfor selger og kjøper ved feil i tilstandsrapporten ikke blir regulert. Selger vil f.eks. hefte på objektivt grunnlag for feil i tilstandsrapporten, mens den bygningskyndiges ansvar bygger på profesjonsansvaret. Dermed kan det forekomme situasjoner hvor selger er ansvarlig ovenfor kjøper uten å kunne gjøre krav gjeldende mot den bygningskyndige, fordi profesjonsansvaret ikke slår inn.

Det er håp om at bedre informasjon om boligen gjennom salgsprosessen, herunder med en grundig tilstandsrapport, kan belyse salgsobjektene på en bedre måte slik at kjøper ikke lenger får de store overraskelsene ved overtakelse. Lovendringene inneholder imidlertid flere nye skjønnsmessige vurderingstemaer som vil kreve sine avklaring i domstolene, og det er fortsatt et åpent spørsmål om konfliktnivået og antall rettslige tvister mellom kjøper og selger vil begrenses med de endringer som er gjort.