Selgers ansvar for uriktige og mangelfulle opplysninger ved salg av næringseiendom.

Selgers ansvar for mangler ved salg av eiendomsselskap eller eiendom reguleres av avtalen mellom partene, med henholdsvis kjøpsloven og avhendingsloven som bakgrunnsrett.

Utgangspunktet er at selger er ansvarlig dersom eiendommen eller aksjene ikke er i samsvar med det som er avtalt.

Selger tar normalt et «som den er»-forbehold, og i slike tilfeller vil det foreligge en mangel hvis

1. Eiendommen/selskapet er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen har grunn til å forvente,
2. det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen/selskapet som har virket inn på avtalen og/eller
3. det er gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen/selskapet som selger kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få og som har virket inn på avtalen.

Ved salg av næringseiendom mellom profesjonelle parter avgrenses ofte mot selgers ansvar etter punkt 1) over. Selger vil fortsatt hefte for uriktige eller mangelfulle opplysninger, et ansvar som i utgangspunktet ikke kan fravikes.

Dette innebærer at selger plikter å gi kjøper opplysninger om alle forhold ved eiendommen/selskapet som han selv kjenner eller må kjenne til, og som kjøper har grunn til å regne med å få. Opplysningene skal være fullstendige og korrekte.

Selgers ansvar for uriktige opplysninger er objektivt, noe som innebærer at selger kan bli ansvarlig for en opplysning som han selv ikke visste at var uriktig. For mangelfulle / tilbakeholdte opplysninger, er selger ansvarlig i den grad selger kjente eller måtte kjenne til forholdet.

Forum for Næringsmeglere har utviklet den såkalte meglerstandarden (Meglerstandarden), som bl.a. har standardkontrakter for salg av eiendom og eiendomsaksjeselskap (sist oppdatert oktober 2015). Denne benyttes i stor utstrekning ved overdragelser mellom profesjonelle parter.

Meglerstandardens grunnregulering av selgers mangelsansvar tar utgangspunkt i at eiendommen kjøpes «som den er» og at kjøpsloven/avhendingsloven fravikes slik at selger kun er ansvarlig for uriktige og manglende opplysninger. Meglerstandarden grunnregulering begrenser videre selgers ansvar slik at selger ikke er ansvarlig for opplysninger utarbeidet av andre (f.eks. megler eller takstmann), med mindre Selger selv kjenner til at opplysningene er uriktige.

Det finnes videre flere alternative reguleringer som begrenser selgers ansvar ytterligere, f.eks. at selgers ansvar for opplysningssvikt begrenses til at selger kun hefter for opplysninger som selger var kjent med at var uriktig da avtalen ble signert.

Avtalen kan videre begrense hvem som regnes som selger i relasjon til opplysningssvikten. Dersom selger er et aksjeselskap eller annen juridisk enhet kan kretsen av personer som identifiseres med selger være videre enn de fleste er kjent med. Mer om dette i vår artikkel «Hvem regnes som selger i relasjon til opplysningssvikt ved salg av næringseiendom?»

Selger bør forsøke å begrense sitt ansvar så mye som mulig gjennom avtalereguleringer. Hvor langt kjøperen er villig til å akseptere dette beror på forhandlinger mellom partene.

Harris har lang erfaring med gjennomføring av eiendomstransaksjoner, herunder kontraktsforhandlinger. Harris er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor næringseiendom.

Ta kontakt for en uforpliktende samtale om vi kan bistå deg med din eiendom.