Bybanen til Åsane – hva nå, grunneiere?

Bildet er hentet fra Miljøløftet, Bergen kommune.

Reguleringsplanen styrer utbyggingen

Reguleringsplanen gir da rammer for de inngrep som vil bli foretatt på eiendommene innenfor reguleringsplangrensen. I realiteten har ikke grunneier lenger mulighet for å påvirke reguleringsplanen og det er bybanen (Bybanen Utbygging) som selv er enerådende for hvordan utbyggingen vil bli gjennomført, innenfor planens rammer.
Ut fra erfaringer med tidligere bybanetrinn, vil bybanens hovedfokus være å få bygget banen, og i mindre grad å ta hensyn til grunneiernes behov og ønsker. Det betyr at det som nå gjenstår er hvilken erstatning grunneierne som blir berørt skal få når bybanen blir bygget. Den store usikkerhet er da ikke hvordan, men når, bybanen til Åsane vil bli bygget. I følge det siste som kommunen selv har opplyst, er byggetid på 7-9 år og forventet ferdigstillelse i 2032. Dette selvfølgelig forutsatt at finansiering er på plass.

Ytterligere ventetid for grunneierne

I perioden mellom vedtatt reguleringsplan og oppstart på arbeid på den konkrete eiendom, vil reguleringsplanen ligge som en «klam hånd» på eiendommene. Alle planer og utvikling av eiendommen må ta hensyn til det fremtidige erverv og påvirkning fra bybanen. Samtidig kan det være lenge til bybanen starter opp på eiendommen.
I tillegg kommer en anleggsperiode over flere år på, og like i nærheten av eiendommen.

Utover en følelsesmessig belastning er det også praktiske forhold som; skal jeg vente med å male huset, la hagearealet gro til, fornye utleiekontrakter, osv.? Og ikke minst, hvilken betydning har dette ved salg før bybanen er ferdig i 2032; vil noen kjøpe, eller må eventuelt prisen settes kraftig ned for å få solgt? Det som forverrer denne situasjonen er usikkerhet i anleggsperioden og om betydningen den har for eiendommen.  Er det areal som ikke kan benyttes, for eksempel fordi det skal være anleggsområde, hvor lenge vil anleggsarbeidet på og ved min eiendom vedvare, tilkomst, parkering, støy, støv med mer.  Disse forholdene er ikke avklart før det foreligger detaljprosjektering.

Noen boligeiendommer kan kreve å bli kjøpt ut til markedspris straks planen er vedtatt

For boligeiere hvor reguleringsplanen viser at boligen må rives, har bybanen adoptert regelverket som gjelder for Statens vegvesen. Straks reguleringsplanen er vedtatt, kan boligeier kreve å få boligen sin innløst til markedspris, fastsatt ved takst. Dette slik at boligeier skal slippe usikkerhet med å leve i en bolig som en gang i fremtiden skal rives. Dette er en rett boligeier har, selv om finansiering av bybanen ikke er på plass.

Utgifter til juridisk og teknisk bistand dekkes også normalt under disse forhandlingene, noe som i flere tilfeller leder til høyere erstatning enn den som boligeier først var tilbudt. Bybanen har ikke samme rett og kan ikke uten avtale kreve innløsning før de har behov for eiendommen for å gjennomføre byggingen av bybanen. Utfordringene med denne retten som boligeier har, er likevel flere. Én ting er å selge huset frivillig, noe annet er å «selge under tvang». Hva er rett markedspris på en eiendom som aldri kan legges ut i markedet på planlagt tidspunkt? Kan boligeier være sikker på at en takst gjenspeiler markedspris?
Det sentrale er likevel om boligeier få en erstatning som gir økonomisk mulighet til å kjøpe en tilsvarende bolig med de samme kvaliteter.  Det hjelper noe at boligeier normalt, på gunstige vilkår, får bo i boligen frem til de finner seg ny bolig, men samtidig ikke lenger enn frem til bybanen trenger å rive boligen. På den annen side finnes det eksempler på at det offentlige har forstått boligeiernes situasjon, og etter forhandlingen med advokatbistand, har vært villige til å tilby erstatninger hvor teknisk verdi har vært førende for erstatningen. Dette har økt boligeiers muligheter for å skaffe seg ny bolig.

Hva med næringseiendom?

Rett til å kreve innløsning ved vedtatt reguleringsplan, gjelder også i enkelte tilfeller kombinerte bolig og næringseiendommer, men gjelder ikke rene næringseiendommer. For eier av næringseiendommene innebærer det stor usikkerhet tilknyttet forvaltning av næringseiendommen i årene mellom planarbeid, hvor riving av næringsbygget kan ha vært et alternativ, og frem til eventuell gjennomføring av rivning. Dette gjelder forvaltning, som drift og vedlikehold, men enda mer hvordan skal en håndtere leietakere som har leiekontrakter som løper ut i denne usikkerhetsperioden. At bygget skal rives vil hindre langsiktige leieforhold, og i beste fall medføre at lokaler som blir ledige i denne perioden fylles opp med kortvarige leieforhold til helt andre og dårligere vilkår.

Hvilken mulighet har man til å påvirke?

Etter at reguleringsplanen er vedtatt, er det fortsatt mulighet til å påvirke noe, men da på et mer konkret detaljnivå for den enkelte eiendom. Det kan gjelde alt fra dato for tiltredelse, hvordan adkomst til eiendommen skal løses i anleggsperioden, fastsettelse av tidspunkt for anleggsarbeidet, forholdet til leietakere mm. Dette blir del av forhandlingene når bybanen starter opp disse. Dette er også forhold som det er helt nødvendig å få avklart før det konkret forhandles om erstatning.  Grunneier må være klar over konsekvensen før erstatning fastsettes. Under disse forhandlingene er det normalt at bybanen dekker utgifter til juridisk og teknisk bistand, som sikrer at grunneier får den erstatning den har krav på ut fra det konkrete inngrep og konsekvensene dette har for grunneiers eiendom. Oppnås ikke enighet, skal erstatningen fastsettes ved skjønn, med en juridisk dommer og 4 skjønnsmedlemmer med særlig kompetanse på verdsettelse av fast eiendom, uten kostnader for grunneier.

Gode råd og mange års erfaring

Harris er det firmaet i Bergen og på Vestlandet som har flest saker innen ekspropriasjon. Vi har mange advokater som arbeider mye med dette temaet. Vår ekspropriasjonsgruppe teller i dag ni advokater hvorav to har møterett for Høyesterett. Ta kontakt hvis du har noen spørsmål knyttet til din eiendom.

Les om grunneiers rett til å få dekket kostnad til advokatbistand

Her kan du lese mer om boligeiendommer som blir utsatte for ekspropriasjon

Mer om vår erfaring med ekspropriasjonssaker